Schimmel durch Überbelegung einer Wohnung?

Ein Gebäude, welches in den 1960er Jahre errichtet worden war, hatte man im Jahr 2012 umgebaut. In diesem Zuge war in einer dort befindlichen Einraumwohnung mit 45 m² Wohnfläche auch eine Küchenzeile eingebaut und die Wohnung danach an ein Bauunternehmen vermietet.

Daraufhin wurde die Wohnung zeitweise durch jeweils 3 bis 4 Mitarbeiter der Baufirma genutzt. Einige Zeit danach trat Schimmel in der Wohnung auf und es sollte die Ursache dieser Erscheinungen geklärt werden. Im Zuge der Untersuchung der Schimmelpilzbildungen sollte auch die Frage geklärt werden, ob die Wohnung überbelegt war.

Die betroffene Wohnung wurde von 3 bis 4 Personen genutzt. Hinsichtlich der Frage, ob in der Wohnung eine Überbelegung durch zu viele Schlafplätze vorlag, handelt es sich aber in der Regel immer um eine Rechtsfrage und nicht um eine Sachverständigenfrage.

Aus technischer Sicht wird üblicherweise davon ausgegangen, dass für jede in einer Wohnung lebende Person mindestens acht bis zehn Quadratmeter Wohnfläche vorhanden sein sollte.

Gemäß der mir vom Antragsteller überlassenen Grundrissskizze wies die Wohnung insgesamt eine Fläche von etwa 45 m² auf. Bei einer maximalen Belegung von 4 Personen würden somit auf jede Person 11,25 m² entfallen. Unter dieser Voraussetzung wäre die Belegung der vorliegenden Wohnung mit 4 Personen zulässig.

Vom wissenschaftlichen Dienst des Deutschen Bundestages werden im Sachstandsbericht mit dem Aktenzeichen WD 7 - 3000 - 102/17 vom 4. August 2017 folgende üblichen Werte des Flächenbedarfs für die Bewohner aufgeführt:

·         Erwachsene Person:            mindestens 9 m²

·         Kinder:                                  mindestens 6 m²

Legt man die zum Vergleich die "Verordnung über bauliche Mindestanforderungen für Altenheime, Altenwohnheime und Pflegeheime für Volljährige (Heimmindestbauverordnung - HeimMindBauV)" zugrunde, so zeigt sich folgendes:

(1) Wohnplätze für eine Person müssen mindestens einen Wohnschlafraum mit einer Wohnfläche von 12 m² , Wohnplätze für zwei Personen einen solchen mit einer Wohnfläche von 18 m² umfassen. Wohnplätze für mehr als zwei Personen sind nur ausnahmsweise mit Zustimmung der zuständigen Behörde, Wohnplätze für mehr als vier Personen sind nicht zulässig. Für die dritte oder vierte Person muss die zusätzliche Wohnfläche wenigstens je 6 m² betragen.

Auf der Grundlage dieser Verordnung ergibt sich, dass bei einer Belegung mit 4 Personen rechnerisch eine Mindestwohnfläche von 

18 m² + 2 x 6 m² = 30 m² 

also mindestens 30 m² ausreichend wäre.

Die oben genannte Anforderung an die Wohnfläche pro Person von mindestens 9 m² wird im vorliegenden Fall bei einer Belegung der Wohnung mit 4 Personen erfüllt. Auch die nach der Heimmindestbauverordnung erforderliche Wohnfläche bei 4 Personen von mindestens 30 m² wird in vorliegenden Fall erfüllt.

Bei meinen obigen Ausführungen handelt es sich jedoch nicht um eine rechtliche Betrachtung, sondern nur um eine Einschätzung des Mindestwerts der üblichen Wohnfläche pro Person in Mietwohnungen.

Im vorliegenden Fall zeigte sich aber, dass die Außenwände einen zu geringen Wärmeschutz aufwiesen und die Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nicht erfüllt waren. Die festgestellten Schimmelbildungen waren durch den unzureichenden Wärmeschutz verursacht worden, so dass eine bauliche Ursache der Schimmelpilzbildungen vorlag.